先抵后卖,房屋买受人能否排除抵押权人对房屋的强制执行?

2021-07-01

        先抵后卖,房屋买受人能否排除抵押权人对房屋的强制执行?

        阅读提示:

        房地产开发过程中,开发商利用项目进行抵押融资的情况并不鲜见,其中常见的方式有土地抵押和在建工程抵押。《民法典》第三百九十七条以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。在以上抵押未解除的情况下,如果抵押范围的房屋又被开发商对外销售,则会面临抵押权和房屋买受人权利相互冲突的情况。此时,房屋买受人能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 》 第二十八条、 第二十九条的规定,要求排除抵押权人对特定房屋的强制执行吗? 

        案件基本介绍:

        【最高人民法院(2019)最高法民申1684号】

           一、2013年8月,农行某支行与某物业公司签订《抵押合同》,某物业公司为农行某支行在与禾某公司签订的《流动资金借款合同》中享有的债权提供抵押担保,抵押物范围含案涉房屋。2013年8月,登记机关为该房屋办理了抵押登记。       

           二、2015年7月,某物业公司与李某签订《商品房买卖合同》,将本案诉争房屋出售给李某,李某支付了全部价款,并实际占有使用。   

           三、2015年9月,因农行某支行诉禾某公司、某物业公司等金融借款合同纠纷一案,重庆五中院确认农行某支行对案涉房屋享有抵押权。该判决发生法律效力后,农行某支行向重庆五中院申请强制执行,重庆五中院查封了案涉房屋。       

          四、李某对此提出书面异议,重庆五中院裁定中止案涉房屋执行。农行九某支行不服该裁定,提起申请执行人执行异议之诉,要求继续执行。重庆五中院以李某符合《 执行异议和复议规定》 第二十八条 规定为由,判决驳回了农行某支行的诉请。       

          五、农行某支行不服,上诉至重庆高院。重庆高院认为,以抵押设立在先,房屋买卖合同签订在后,李某签订买卖合同未尽注意义务为由改判农行某支行可继续执行该房屋。       

          六、李某不服,向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。 

        裁判要点:

          本案李某的境遇经历了一次过山车,原本以为根据《执行异议和复议规定》稳操胜券,结果最终功亏一篑。本案争议的核心问题在于李某作为房屋买受人,在符合《执行异议和复议规定》 第二十八条规定的情况下,能否排除抵押权人对房屋的强制执行。简言之,即抵押权和物权期待权孰优孰劣的问题。 

          本案中的李某在法院查封前已签订合同、支付了全部价款并以实际占有该房屋,未能办理过户登记也是因为是物业公司隐瞒了房屋已先行抵押的事实,似乎符合《 执行异议和复议规定》第二十八条要求排除强制执行的条件。重庆五中院也以此为由,支持了李某的主张。 

          但重庆高院和最高法院,对于李某对于房屋未能最终办理过户登记的原因是否存在过错的问题,存在不同的看法。最高法院及重庆高院均认为,房屋买受人在签订房屋买卖合同前,负有审查不动产登记情况的义务,未尽该审查义务导致房屋不能办理过户登记的,应认定对不能办理过户登记的事项存在过错。这是李光红的物权期待权不能排除强制执行的第一层次的原因。 

          除以上第一层次的原因外,最高法院还说明了第二层次的原因。最高人民法院认为《执行异议和复议规定》 第二十八条本身系对债权平等原则和合同相对性原则的突破,因而有其严格的适用范围。如申请执行人存在如抵押权等优先权时,应优先适用《 执行异议和复议规定》 第二十七条的规定认定房屋买受人的物权期待权无权排除强制执行。本案中,银行抵押权设立在先,李某取得物权期待权在后,而抵押权又为优先权,故而李某无权要求排除强制执行。 

        实务经验总结:

        1. 《执行异议和复议规定》第二十八条为一般原则的例外规定,应严格限定其适用范围。从《 执行异议和复议规定》的二十八条的制定目的来看,该条是为了解决物权期待权与一般金钱债权执行相冲突的问题。优先保护房屋买受人的物权期待权,构成了对债权平等和合同相对性原则的突破。对于对执行标的享有担保物权的债权人,应根据《 执行异议和复议规定》第二十七条的规定,对案外人提出的异议直接不予支持。 

          本案中,农行某支行虽然为金钱债权的申请执行人,但其对案涉房屋享有抵押权,且该抵押权成立在先。故最高法院根据《 执行异议和复议规定》第二十七条认定农行某支行继续执行。 

           2. 买受人签订房屋买卖合同前未查阅不动产登记簿,导致房屋因存在在先物权而无法办理过户登记的,应认定买受人对此存在过错。《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。因此,进行不动产交易前,申请查阅不动产登记簿,了解拟交易不动产物上权利负担情况,是参与所有不动产交易的主体的必选动作。否则,一旦不动产还存在其他权利负担,买受人必须继续承受该负担。本案中,作为买受人的李某在签订买卖合同前,未查阅不动产登记簿,导致未能及时发现房屋之上存在已设立的抵押权,而正是这一抵押权的存在,导致李某不能要求办理房屋过户登记,最高法院最终据此认定李某对房屋不能过户的原因存在过错,进而排除了《 执行异议和复议规定》第二十八条的适用。 

        相关法条:

        《中华人民共和国民法典》

        第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

        第三百九十四条为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

        前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。

        《最高人民法院关于人民法院办理 执行异议和复议案件若干问题的规定》 

          第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有 规定的除外。 

         第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: 

         (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 

         (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; 

         (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; 

         (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 

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